Wg prognoz wysokość rat kredytów mieszkaniowych będzie spadać, a ich dostępność rosnąć

Wysokie stopy procentowe i ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych były główną barierą dla zwiększenia liczby transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w ostatnich latach. Od momentu rozpoczęcia cyklu podwyżek w październiku 2021 r., liczba nowo udzielanych kredytów spadła z 68 tys. w III kw. 2021 r. do zaledwie 19 tys. w IV kw. 2022 r. – najniższego poziomu od dwóch dekad - wskazał dyrektor działu analiz ekonomicznych i rynkowych Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers Grzegorz Sielewicz.

Ekspert przypomniał, że ożywienie przyniósł program "Kredyt 2 proc.", dzięki któremu w końcówce 2023 r. i na początku 2024 r. liczba kredytów ponownie przekraczała 60 tys. "Choć program już wygasł, popyt znów rośnie – w I kw. 2025 r. udzielono ponad 48 tys. kredytów, a dane BIK za kwiecień pokazują dalszy wzrost zainteresowania. Liczba wniosków kredytowych była o 10 proc. wyższa niż rok wcześniej, a liczba rezerwacji mieszkań w maju niemal się podwoiła względem marca" - zaznaczył Sielewicz.

Colliers prognozuje, że majowa obniżka stóp procentowych NBP była początkiem cyklu. "Choć w czerwcu Rada Polityki Pieniężnej może się wstrzymać z dalszymi cięciami, kolejne ruchy są możliwe już w lipcu – po publikacji nowych danych inflacyjnych. Do końca 2025 r. stopy mogą zostać obniżone łącznie o 50–75 punktów bazowych" - przewiduje ekspert.

Obniżki mają realny wpływ na portfele kredytobiorców. Przykładowo rata kredytu hipotecznego na 430 tys. zł zaciągniętego na 25 lat z oprocentowaniem zmiennym spadła już z 3206 zł do 3067 zł, czyli o 139 zł miesięcznie. "Jeśli prognozy się sprawdzą, do końca roku rata może zmniejszyć się o ponad 600 zł miesięcznie, a roczne oszczędności przekroczą 7000 zł. To nie tylko odciąża domowe budżety, ale realnie poprawia zdolność kredytową" - wskazał Sielewicz.

Mimo odbudowywanego popytu, dynamika cen mieszkań wyraźnie hamuje. Według danych NBP, w I kw. 2025 r. średni wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach Polski wyniósł 5,7 proc. rok do roku – najmniej od 2018 r. z wyjątkiem krótkiej stagnacji na początku 2021 r. Podobnie jest na rynku wtórnym – wzrost spowolnił do 5,6 proc. w ujęciu rocznym, wobec ponad 20 proc. rok wcześniej.

W ocenie Sielewicza zwiększa się pole do negocjacji cenowych. "Różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku pierwotnym sięgnęła ponad 6 proc. (średnia w 2024 r. wynosiła 5 proc), a na rynku wtórnym przekroczyła 10 proc. To zachęca do podejmowania decyzji zakupowych, szczególnie wśród inwestorów szukających alternatywy dla słabo oprocentowanych lokat i obligacji" - zauważył.

Mimo spowolnienia demograficznego, potrzeby mieszkaniowe Polaków pozostają wysokie. "Polska wciąż ma jeden z najwyższych wskaźników przeludnienia mieszkań w Unii Europejskiej, a znaczna część zasobu mieszkaniowego to nieruchomości budowane przed transformacją ustrojową. Młodsze pokolenie coraz częściej oczekuje nowoczesnych standardów i chce mieć własne mieszkanie. Dodatkowym źródłem popytu pozostają migracje do większych miast oraz napływ ekspatów i turystów, co stymuluje rozwój rynku najmu" - wskazał Michał Witkowski, dyrektor linii living services w Colliers.

Witkowski wskazał, że deweloperzy aktywnie reagują na zmiany. Aby przyciągnąć klientów, oferują elastyczne harmonogramy płatności, dopłaty do wykończenia mieszkań, promocyjne ceny miejsc postojowych czy komórek lokatorskich. W niektórych przypadkach obniżają ceny mieszkań – głównie tych mniej atrakcyjnie położonych. (PAP)

gkc/ drag/